Tenho uma casa em área turística e quero transformar em pousada. Por onde começo sem gastar errado? Preciso de alvará sanitário?
Se o objetivo é ganhar dinheiro com hospedagem, o pior caminho costuma ser começar pela reforma. O primeiro passo é definir qual será o seu modelo de negócio. Essa decisão influencia o investimento, os documentos que poderão ser exigidos, a atuação da Vigilância Sanitária e até quanto você poderá faturar.
Muitos empresários reformam primeiro e descobrem as exigências depois. É justamente isso que faz uma obra custar duas vezes.
Primeiro: você quer alugar um imóvel ou abrir uma pousada?
Essa é a decisão mais importante.
Opção 1 — Aluguel por temporada
Você entrega a casa ao hóspede.
Não serve café da manhã.
Não faz limpeza diária.
Não possui recepção.
O imóvel é utilizado durante alguns dias e devolvido.
Esse modelo normalmente se enquadra na locação por temporada, prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
O investimento inicial costuma ser menor porque você está alugando um imóvel, e não operando um serviço de hospedagem.
Opção 2 — Pousada
Você adapta a casa para receber hóspedes continuamente.
Serve café da manhã.
Possui camareira.
Faz limpeza dos quartos.
Recebe reservas diariamente.
Nesse momento você passa a explorar um meio de hospedagem, disciplinado pela Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo).
O investimento costuma ser maior, mas o potencial de faturamento também pode aumentar porque você agrega serviços à hospedagem.
O que costuma dar mais dinheiro?
Não existe uma resposta única.
Uma casa muito bem localizada pode gerar excelente receita apenas com aluguel por temporada.
Por outro lado, uma pousada bem administrada pode aumentar o valor da diária ao oferecer café da manhã, atendimento, limpeza e outros serviços.
A decisão depende de fatores como:
perfil dos turistas da região;
concorrência;
tempo que você pretende dedicar ao negócio;
investimento disponível;
custos operacionais.
Antes de gastar com obra, vale analisar qual modelo faz mais sentido economicamente para aquele imóvel.
O que plataformas como Airbnb e Booking exigem?
É comum pensar que, se o anúncio foi aprovado, o imóvel já está regular.
Não é assim.
As plataformas normalmente verificam informações relacionadas ao cadastro do anfitrião, como:
identidade;
CPF ou CNPJ;
dados fiscais;
informações do imóvel;
cumprimento das regras da própria plataforma.
Essas exigências permitem anunciar.
Elas não substituem as exigências da Prefeitura, da Vigilância Sanitária ou do Corpo de Bombeiros.
O que os órgãos públicos poderão exigir?
Cada órgão possui uma função diferente.
Prefeitura
Dependendo da legislação municipal, poderão existir exigências relacionadas a:
Habite-se;
Alvará de Funcionamento;
uso e ocupação do solo;
atividade permitida naquele endereço.
Desde a Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica) e normas da REDESIM/CGSIM, diversas atividades de baixo risco passaram a contar com procedimentos simplificados ou, em alguns casos, dispensa de vistoria prévia. Porém, isso depende da classificação da atividade e da regulamentação do seu município.
Vigilância Sanitária
A fiscalização varia conforme a complexidade da atividade.
Imagine três situações.
Casa alugada por temporada
Você apenas entrega as chaves.
Não prepara alimentos.
Não presta serviços de hospedagem.
A atuação sanitária tende a ser muito mais limitada.
Pousada com café da manhã
Agora existe manipulação de alimentos.
O fiscal poderá observar, por exemplo:
cozinha;
armazenamento dos alimentos;
abastecimento de água;
caixa d'água;
lixo;
lavanderia;
produtos de limpeza;
higiene das áreas comuns.
Pousada com piscina, lavanderia própria e restaurante
Quanto mais serviços forem oferecidos, maior tende a ser a complexidade da operação e mais pontos poderão ser avaliados durante a fiscalização.
A competência da Vigilância Sanitária decorre da Lei nº 8.080/1990, sendo os detalhes definidos pelas normas estaduais e municipais.
Corpo de Bombeiros
Também poderão existir exigências relacionadas à prevenção e combate a incêndio, conforme o imóvel e a legislação estadual.
O erro que faz muitos empresários perderem dinheiro
Imagine esta situação.
Você compra uma casa em uma área turística.
Investe R$ 300 mil na reforma.
Amplia os quartos.
Instala uma cozinha.
Começa a receber hóspedes.
Depois descobre que a cozinha precisará ser reorganizada, a lavanderia ficou no local errado e o depósito de resíduos deverá ser transferido.
Nenhuma dessas mudanças aumenta o faturamento.
Elas apenas aumentam o custo da obra.
Como evitar esse tipo de prejuízo?
É exatamente para isso que existe a planta sanitária.
Ela não é apenas uma planta baixa nem um desenho para protocolar na Prefeitura.
É um projeto técnico elaborado antes da reforma para avaliar se o imóvel tem boas condições de atender às exigências da Vigilância Sanitária e funcionar como meio de hospedagem.
Na prática, ela responde perguntas que o empresário normalmente só faz depois da obra pronta.
Onde a cozinha deve ficar?
A lavanderia está na melhor posição?
A circulação dos funcionários cruza com a dos hóspedes?
Onde armazenar resíduos?
A caixa d'água terá acesso para limpeza?
Os ambientes permitem uma operação segura e eficiente?
Enquanto essas respostas ainda estão no papel, alterar um projeto custa pouco.
Depois da obra pronta, a mesma alteração pode significar quebrar paredes, refazer hidráulica e adiar a abertura da pousada.
O Escritório Garretto desenvolve plantas sanitárias para pousadas, hostels, hotéis e outros meios de hospedagem justamente para reduzir esse risco. O objetivo é ajudar o empresário a investir com mais segurança, diminuir retrabalho e construir um empreendimento com maior previsibilidade para enfrentar a fiscalização.
Base legal
Lei nº 11.771/2008 – Lei Geral do Turismo.
Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato (locação por temporada).
Lei nº 13.874/2019 – Lei da Liberdade Econômica.
Lei nº 8.080/1990 – competências da Vigilância Sanitária.
Lei nº 6.437/1977 – infrações à legislação sanitária federal.
Normas da REDESIM/CGSIM sobre classificação de risco e simplificação do licenciamento.
As exigências específicas para licenciamento, Vigilância Sanitária, Corpo de Bombeiros e funcionamento de meios de hospedagem são complementadas pela legislação estadual e municipal.
- SOBRE A EMPRESA GARRETTO
Todo empresário sabe que lucro não depende apenas de vender mais. Depende de proteger o capital investido, evitar desperdícios e manter a empresa juridicamente apta para crescer.
Quando uma fiscalização paralisa uma obra, uma licença atrasa, um produto não pode ser comercializado ou uma exigência da Vigilância Sanitária impede a empresa de funcionar, o problema deixa de ser apenas sanitário. Ele passa a ser financeiro.
É exatamente nesse ponto que atua o Escritório Garretto.
Somos um escritório técnico-regulatório B2B especializado em empresas do setor de alimentos, com atuação também na hotelaria. Assumimos a regularização de empresas, estabelecimentos, produtos e projetos perante a Vigilância Sanitária, conduzindo licenças, documentação técnica, exigências legais e processos regulatórios para que seu investimento permaneça protegido e sua empresa tenha segurança jurídica para operar, vender e crescer.
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