Transformar uma Casa em pousada ou hostel pode dar problema com a Vigilância Sanitária ou fiscalização?
Pode, mas não porque a casa era residencial. O problema normalmente surge quando o imóvel é adaptado para receber hóspedes sem considerar as exigências da atividade. Quanto mais serviços você oferece, maior tende a ser a complexidade da fiscalização.
Se você pretende investir em uma casa para gerar renda com hospedagem, a decisão mais importante não é escolher a decoração. É definir qual modelo de negócio pretende operar antes de iniciar a reforma.
Primeiro: nem toda hospedagem funciona da mesma forma
Muitos empresários acreditam que Airbnb, aluguel por temporada, pousada e hostel são a mesma atividade.
Não são.
Cada modelo possui características próprias e isso influencia a forma como o empreendimento poderá ser fiscalizado.
1. Aluguel por temporada (menor complexidade)
Imagine uma casa na praia.
Você entrega as chaves.
O hóspede permanece cinco dias.
Depois devolve o imóvel.
Você não serve café da manhã.
Não faz limpeza diária.
Não possui recepção.
Nesse modelo, normalmente estamos diante de uma locação por temporada, disciplinada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
Em regra, a atuação da Vigilância Sanitária tende a ser muito mais limitada porque você está alugando um imóvel, e não prestando serviços típicos de hospedagem.
2. Pousada familiar (complexidade intermediária)
Agora imagine a mesma casa.
Você constrói quatro quartos.
Serve café da manhã.
Troca roupas de cama.
Limpa os quartos.
Recebe hóspedes durante todo o ano.
Nesse momento você passa a operar um meio de hospedagem, nos termos da Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo).
A fiscalização passa a observar não apenas o imóvel, mas também a forma como ele funciona.
3. Hostel (complexidade maior)
Agora imagine dormitórios compartilhados.
Várias pessoas utilizando os mesmos banheiros.
Cozinha compartilhada.
Lavanderia utilizada diariamente.
Grande circulação de hóspedes.
Naturalmente, a operação se torna mais complexa.
Quanto maior a circulação de pessoas e a utilização compartilhada dos ambientes, maior costuma ser a necessidade de organização da operação.
4. Hotel ou pousada com restaurante, piscina e lavanderia própria (maior complexidade)
Agora existem restaurante, piscina, lavanderia industrial, funcionários, estoque de alimentos, maior número de hóspedes e vários processos acontecendo ao mesmo tempo.
É um empreendimento muito diferente de uma casa alugada por temporada.
Quanto maior a estrutura, maior tende a ser o planejamento necessário.
O Airbnb ou o Booking exigem essas licenças?
Não.
As plataformas normalmente verificam informações relacionadas ao cadastro do anunciante e ao uso da própria plataforma.
Por exemplo:
identidade do anfitrião;
CPF ou CNPJ;
dados fiscais;
informações do imóvel;
regras internas da plataforma.
Essas exigências permitem publicar o anúncio.
Elas não substituem as exigências da Prefeitura, da Vigilância Sanitária ou do Corpo de Bombeiros.
Então quem pode fiscalizar?
Cada órgão possui uma função diferente.
Prefeitura
Dependendo da legislação municipal, poderá exigir:
Habite-se;
Alvará de Funcionamento;
cumprimento das regras de uso e ocupação do solo.
Vigilância Sanitária
Quando a atividade estiver sujeita ao controle sanitário e conforme a legislação local, o fiscal poderá observar, por exemplo:
cozinha onde o café da manhã é preparado;
armazenamento dos alimentos;
qualidade da água e caixa d'água;
lavanderia;
armazenamento dos resíduos;
produtos de limpeza;
higiene dos quartos, banheiros e áreas comuns.
Corpo de Bombeiros
Também poderá exigir documentos relacionados à prevenção e combate a incêndio, conforme a legislação estadual.
A Lei da Liberdade Econômica resolveu isso?
Não completamente.
A Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica) e as normas da REDESIM/CGSIM simplificaram diversos procedimentos para atividades classificadas como baixo risco.
Em alguns municípios, isso permite emissão simplificada ou até dispensa de vistoria prévia para determinados atos administrativos.
Mas isso não elimina a competência da Vigilância Sanitária para fiscalizar atividades sujeitas ao controle sanitário, nem substitui os demais licenciamentos eventualmente exigidos.
Qual costuma dar mais dinheiro?
Não existe uma resposta única.
Aluguel por temporada
menor investimento inicial;
menor custo operacional;
menor necessidade de funcionários.
Pousada
maior investimento;
possibilidade de cobrar mais pela diária;
geração de receita com serviços, como café da manhã.
Hostel
costuma aumentar a ocupação do imóvel por meio de quartos compartilhados;
exige uma operação mais organizada devido ao maior fluxo de hóspedes.
O melhor modelo é aquele que oferece o melhor retorno para o imóvel que você possui, para o perfil turístico da região e para o capital disponível para investir.
Um erro que acontece todos os dias
Um empresário compra uma casa em uma região turística.
Começa a reforma pensando apenas nos quartos.
Depois decide servir café da manhã.
Quando inicia a regularização, descobre que a cozinha ficou pequena, a lavanderia cruza a circulação dos hóspedes e o lixo precisa passar pela área onde os alimentos são preparados.
A obra estava pronta.
O investimento também.
Mas parte da reforma precisou ser feita novamente.
Como evitar esse tipo de prejuízo?
É exatamente para isso que existe a planta sanitária.
Ela não é apenas um desenho da construção. É um projeto que antes mesmo do inicio da obra, analisa o custo que será reformar e adaptar o local as regras da Vigilância Sanitária. E tem a função de responder as seguintes questões;
Vale a pena transformar esta casa em pousada ou hostel? quais custos em cada possivel projeto?
Onde deve ficar a cozinha?
Onde instalar a lavanderia?
Como organizar a circulação entre hóspedes, funcionários, alimentos e resíduos?
Onde armazenar produtos de limpeza?
A estrutura tem boas chances de atender às exigências da Vigilância Sanitária sem exigir reformas futuras?
O Escritório Garretto realiza esse diagnostico de reforma antes da obra, além de fazer o projeto sanitário com maior compatibilidade financeira do empresário. O objetivo é reduzir desperdícios, evitar retrabalho e ajudar o empresário a investir em um empreendimento mais preparado para a regularização e para a fiscalização.
Para mais informações. Acesse nossos serviços.
GARRETTO HUB – Escritório Técnico-Regulatório em Vigilância Sanitária
Base legal
Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato (locação por temporada).
Lei nº 11.771/2008 – Lei Geral do Turismo.
Lei nº 13.874/2019 – Lei da Liberdade Econômica.
Lei nº 8.080/1990 – competências da Vigilância Sanitária.
Lei nº 6.437/1977 – infrações à legislação sanitária federal.
Normas da REDESIM/CGSIM sobre classificação de risco e simplificação do licenciamento.
As exigências específicas para meios de hospedagem são complementadas pela legislação estadual e municipal.
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