Tenho uma casa grande e quero transformar em motel. Vale a pena ou vou gastar dinheiro à toa? E a fiscalização, a Vigilância Sanitária permite?
Sim, uma casa pode ser transformada em motel. A legislação federal não proíbe isso. Mas o sucesso do investimento depende de uma pergunta que quase ninguém faz antes da reforma: quanto custará adaptar essa casa para funcionar como motel? Em alguns imóveis, poucas adaptações são suficientes. Em outros, o custo da regularização pode ser tão alto que transformar a casa em pousada ou aluguel por temporada acaba sendo mais vantajoso.
Se você tem uma casa grande e pretende investir em hospedagem, o primeiro passo não é comprar camas ou começar a obra.
O primeiro passo é descobrir quanto realmente custará colocar esse imóvel para funcionar.
Imagine uma casa comum
Imagine uma casa com:
6 quartos;
2 banheiros;
cozinha;
garagem;
área de serviço.
O empresário olha para esse imóvel e pensa:
"Se eu colocar uma cama de casal em cada quarto, já posso abrir um motel?"
Na prática, essa costuma ser a primeira dúvida.
A resposta é:
Os quartos são apenas uma pequena parte da operação.
Um motel não funciona apenas com camas.
Ele precisa funcionar todos os dias.
É justamente essa operação que normalmente chama a atenção dos órgãos de fiscalização.
Motel é mais complexo do que uma pousada?
Normalmente, sim.
Os dois pertencem ao setor de hospedagem e estão sujeitos às regras gerais da Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo).
Mas existe uma diferença importante.
Imagine uma pousada com seis quartos.
Cada quarto recebe um casal por diária.
Agora imagine um motel com seis suítes.
A mesma suíte pode receber vários clientes ao longo do mesmo dia.
Isso significa muito mais:
limpeza;
troca de enxoval;
lavagem de roupas;
uso de produtos de limpeza;
consumo de água;
geração de resíduos.
Ou seja, o potencial de faturamento costuma aumentar, mas o custo da operação também.
O motel costuma dar mais dinheiro?
Pode dar.
O motel possui uma vantagem importante: a mesma suíte pode gerar receita várias vezes no mesmo dia.
Na pousada, normalmente o quarto é ocupado por uma diária.
No motel, a receita depende da rotatividade.
Por outro lado, essa rotatividade aumenta o custo operacional.
Quanto maior o movimento, maior tende a ser o gasto com limpeza, lavanderia, enxoval e organização da operação.
Por isso, antes de escolher o modelo de hospedagem, vale responder:
Quanto custará colocar essa operação para funcionar?
Quem realmente poderá fiscalizar?
Cada órgão analisa uma parte diferente do negócio.
Prefeitura
Dependendo da legislação municipal, poderá verificar:
uso permitido do imóvel;
Habite-se, quando aplicável;
Alvará de Funcionamento.
Corpo de Bombeiros
Poderá exigir medidas relacionadas à prevenção e combate a incêndio.
Vigilância Sanitária
É aqui que muitos empresários erram.
O fiscal normalmente não avalia apenas os quartos.
Ele observa como o motel funciona.
Por exemplo:
onde o enxoval usado permanece até a lavagem;
onde ficam armazenados os produtos de limpeza;
como ocorre a limpeza das suítes entre um cliente e outro;
onde os resíduos ficam armazenados;
como funciona o abastecimento de água;
se existe preparo de alimentos, como essa operação acontece.
Quanto maior a rotatividade do motel, maior tende a ser a importância desses setores.
A atuação da Vigilância Sanitária decorre da Lei nº 8.080/1990 e da legislação sanitária aplicável.
O Airbnb ou outras plataformas verificam isso?
Não.
As plataformas normalmente verificam apenas informações para permitir o anúncio do imóvel, como:
identidade;
CPF ou CNPJ;
dados fiscais;
informações do anúncio.
Elas não analisam se a operação do motel atende às exigências dos órgãos públicos.
A Lei da Liberdade Econômica facilita abrir um motel?
Em alguns casos, sim.
A Lei nº 13.874/2019 e as normas da REDESIM/CGSIM simplificaram diversos procedimentos administrativos para atividades classificadas como baixo risco, conforme a legislação aplicável.
Mas isso não elimina a atuação da Vigilância Sanitária nem substitui as exigências específicas que podem incidir sobre a atividade de hospedagem conforme a legislação estadual e municipal.
Onde a maioria perde dinheiro?
O erro costuma acontecer antes mesmo da inauguração.
O empresário reforma toda a casa.
Divide quartos.
Compra móveis.
Depois descobre que precisará reorganizar setores importantes da operação para atender às exigências normalmente observadas durante a regularização sanitária.
A obra termina.
Depois começa outra obra.
Como evitar esse prejuízo?
É exatamente aqui que começa o trabalho do Escritório Garretto.
Antes da obra, realizamos uma análise de viabilidade sanitária e econômica do imóvel.
O objetivo é responder perguntas que realmente interessam ao empresário:
Essa casa vale a pena para virar um motel?
Quanto poderá custar a adaptação sanitária?
Motel ou pousada oferecem melhor retorno para este imóvel?
Quais setores poderão gerar maior investimento?
Quais adequações reduzem o risco de retrabalho durante a regularização?
Com base nessa análise desenvolvemos a planta sanitária.
Ela não é apenas um desenho.
É um projeto técnico que organiza previamente os setores normalmente avaliados pela Vigilância Sanitária, reduzindo o risco de reformas corretivas depois da obra pronta.
Depois dessa etapa, o Escritório Garretto implementa a regularização sanitária do empreendimento, estruturando documentos, procedimentos e rotinas operacionais.
Além disso, nosso Centro de Controle de Infecção para Setores de Hospedagem desenvolve protocolos de limpeza, processamento de enxoval, manejo de resíduos, armazenamento de produtos de limpeza e organização das rotinas de trabalho, inspirados em princípios consolidados de controle de infecção utilizados em serviços de saúde Hospitalar e adaptados aos meios de hospedagem.
Nosso objetivo é simples:
fazer você descobrir o custo da regularização antes de investir na obra, e não quando o dinheiro já foi gasto.
Para mais informações. Acesse nossos serviços.
GARRETTO HUB – Escritório Técnico-Regulatório em Vigilância Sanitária
Base legal
Lei nº 11.771/2008 – Lei Geral do Turismo.
Lei nº 13.874/2019 – Lei da Liberdade Econômica.
Lei nº 8.080/1990 – competências da Vigilância Sanitária.
Lei nº 6.437/1977 – infrações à legislação sanitária federal.
Normas da REDESIM/CGSIM sobre classificação de risco e simplificação do licenciamento.
As exigências específicas para funcionamento de meios de hospedagem são complementadas pela legislação estadual e municipal.
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